저출산·고령화와 인구 감소라는 거시적 사회 변화는 주택 시장에 심각한 후폭풍을 예고하고 있다. 특히, 일본이 이미 경험하고 있는 빈집 증가와 노후 아파트 단지의 슬럼화 문제는 우리 사회가 직면할 미래의 그림자다. 단순한 주택 문제를 넘어 가계 자산의 상당 부분을 부동산에 의존하는 한국의 경제 구조를 고려할 때, 이러한 현상은 노후 빈곤 문제와 직결될 수 있다는 점에서 시급한 대응을 요구하고 있다.
이러한 사회적 맥락 속에서, 강창희 행복100세 자산관리연구회 대표는 일본의 사례를 통해 한국 사회에 보내는 경고를 담은 분석을 제시한다. 과거 ‘부동산 시대’라 불리던 일본에서도 이제는 팔리지 않아 오히려 보유자가 손해를 감수해야 하는 ‘마이너스 부동산’의 시대가 도래했음을 지적하며, 이는 단순히 매매가 되지 않는 부동산을 넘어 관리비, 세금 등의 부담으로 인해 사회적 문제로 비화하고 있음을 강조한다. 일본 총무성 통계에 따르면 2018년 848만 채였던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 일본 전체 주택의 31.5%에 달할 것이라는 예측까지 나온다. 농촌 지역뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 이러한 현상은 두드러지고 있으며, 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소라는 근본적인 문제와 함께, 끊임없이 신규 주택이 건설되는 시장 구조가 심화시키는 요인으로 작용하고 있다.
특히 주목해야 할 부분은 아파트 단지의 슬럼화 문제이다. 일본에서 구분소유주택으로 불리는 아파트의 재건축은 소유주 80%의 동의를 얻어야 하는 등 현실적인 어려움에 직면해 있다. 재건축의 경제성 확보, 소유주들의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 이해관계 등이 복합적으로 작용하며 재건축을 가로막고 있다. 재건축이 어려운 노후 아파트는 결국 슬럼화되어 지역 가치를 하락시키는 요인이 된다. 일본 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 4% 정도 하락하는 것으로 나타났다. 이는 단순한 부동산 가격 하락을 넘어 지역 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 시사한다. 강 대표의 일본인 친구 사례처럼, 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 현재 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황에 놓여 있으며, 재건축 가능성은 ‘제로’에 가깝다고 토로하는 현실은 이러한 문제의 심각성을 단적으로 보여준다.
이는 우리나라가 일본보다 훨씬 빠른 속도로 심화될 수 있는 문제이다. 2023년 통계청 인구주택총조사 결과에 따르면, 국내 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 이 중 절반이 넘는 122곳의 시군구에서 빈집 비율이 10% 이상으로 나타났으며, 이는 농촌 지역뿐만 아니라 도심에서도 신도시 개발 등으로 인한 원도심 인구 감소 및 고령화로 인해 발생하고 있다. 더욱 심각한 점은 한국의 주택 구조이다. 일본의 경우 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 약 10%에 불과하지만, 한국은 2023년 기준 전체 주택의 64.6%가 아파트로, 거의 대부분이 10층 이상 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 중심의 주택 구조는 향후 10~20년 후 대규모 아파트들의 처리 문제를 더욱 복잡하고 어렵게 만들 가능성이 높다.
결론적으로, 한국 가계 자산의 70~80%를 차지하는 부동산에 대한 높은 의존도는 일본의 ‘빈집’과 ‘슬럼화’ 문제를 우리 사회의 ‘노후 빈곤’이라는 재앙으로 이어지게 할 잠재적 위험을 안고 있다. 부동산 편중 구조의 근본적인 자산 구조조정이 시급하며, 일본의 선행 사례를 면밀히 분석하여 정책적, 개인적 차원의 시급하고도 적극적인 대응책 마련이 절실한 시점이다.