인구 감소와 고령화 심화는 한국 사회가 직면한 거시적인 산업 및 사회적 트렌드이다. 이러한 인구 구조 변화는 주택 시장에 직간접적인 영향을 미치며, 특히 부동산 자산에 과도하게 편중된 가계 자산 구조와 맞물려 미래의 잠재적 위험 요소를 증폭시키고 있다. 우리나라 가계 자산의 70~80%를 부동산이 차지하는 구조는 일본과 비교했을 때 현저히 높은 수준으로, 일본이 20년 앞서 겪고 있는 빈집 증가와 도시 슬럼화 현상이 한국에서도 현실화될 가능성에 대한 깊은 우려를 자아낸다.
일본의 ‘부동산시대’라는 경고는 우리에게 시사하는 바가 크다. 2018년 848만 채였던 일본의 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 전망까지 나온다. 이는 단순한 주택 공실 문제를 넘어, 소유주가 관리비와 세금을 감당하지 못해 오히려 돈을 얹어줘야 팔 수 있는 ‘마이너스 부동산’이 증가하고 있음을 보여준다. 특히 농촌이나 지방 도시뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 이러한 현상이 두드러지며, 과거 신도시 붐을 이끌었던 타마신도시와 같은 지역은 현재 빈집이 늘어난 ‘빈집 타운’으로 변모하고 있다. 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 더불어, 속성상 신규 주택 건설을 선호하는 건설업계의 관행, 그리고 주택을 여전히 주요 자산으로 여기는 사회적 인식도 빈집 증가의 한 원인으로 작용하고 있다.
단독주택의 빈집화보다 더욱 심각한 문제는 재건축을 통한 노후화된 아파트 단지의 슬럼화이다. 일본의 경우, 구분소유주택인 아파트 재건축은 80%의 소유주 동의가 필요하지만, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡성 등으로 인해 동의를 얻기란 쉽지 않다. 특히 재건축 성공의 핵심 조건인 ‘좋은 위치’와 ‘저층’ 요건을 충족하지 못하는 아파트들은 슬럼화의 길을 걷게 된다. 이러한 노후 아파트는 지역 지가 하락에도 영향을 미쳐, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 4%가량 하락한다는 연구 결과도 있다. 도쿄 근교에서 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 최근 300~400만 엔에도 판매가 어려워진 사례는 이러한 현실을 극명하게 보여준다. 330세대 아파트 소유주의 대다수가 고령자이며 재건축 기금 적립도 부족하여 재건축 가능성이 ‘제로’에 가까운 상황은 일본 아파트 재건축 문제의 현주소를 드러낸다.
문제는 한국이 일본보다 훨씬 더 빠른 속도로 유사한 문제에 직면하고 있다는 점이다. 2023년 전국 빈집 수는 153만 4919채로 전년 대비 8만 가구 증가했으며, 이는 전체 주택 수의 7.9%에 해당한다. 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘어섰다. 또한, 한국은 전체 주택 중 아파트 비율이 64.6%에 달하며, 대부분 10층 이상 대규모 아파트이다. 이는 일본의 아파트 비율(약 10%)과 비교했을 때 월등히 높은 수치로, 10년, 20년 후 이들 대규모 아파트의 처리 문제가 얼마나 심각한 사회적 부담이 될지 예측하기 어렵게 만든다.
이러한 상황은 부동산에 편중된 가계 자산 구조를 가진 한국 경제에 중대한 경고등을 켠다. 재건축 자금 마련의 어려움과 더불어 빈집 및 슬럼화로 인한 주택 가격 하락은 노후 빈곤으로 직결될 수 있다는 점에서, 부동산 자산 구조의 적극적인 조정이 시급하다. 한국은 일본의 사례를 반면교사 삼아, 인구 감소와 고령화에 대비한 정책적 대응과 더불어 개인 차원의 자산 포트폴리오 다변화를 서둘러야 할 시점이다.