초고령사회 진입과 인구 감소라는 거대한 사회적 흐름 속에서 주택 시장의 구조적인 변화가 예고되고 있다. 이미 20년 앞서 고령화 사회를 경험하고 있는 일본의 사례는 우리에게 단순한 남의 일이 아닌, 곧 닥쳐올 현실에 대한 경고 메시지를 던지고 있다. 특히, 개인의 노후 빈곤과 직결될 수 있는 빈집 증가 및 아파트 슬럼화 문제는 더 이상 외면할 수 없는 우리 사회의 중요한 화두로 떠오르고 있다.
일본에서 ‘부동산(不動産)’이 아닌 ‘마이너스 부동산(負動産)’이라 불리는 현상은 주택 및 토지 소유주가 관리비와 세금 부담을 감당하지 못해 오히려 웃돈을 주고서라도 처분하려 해도 팔리지 않는 상황을 의미한다. 2018년 일본 총무성 통계에 따르면 당시 일본의 빈집 수는 848만 채로 전체 주택의 13.6%에 달했으나, 2023년에는 900만 채로 늘어났으며 2038년에는 31.5%까지 증가할 것이라는 전망도 나오고 있다. 이러한 현상은 농촌 지역뿐만 아니라 도쿄 수도권 신도시에서도 나타나고 있으며, 저출산·고령화로 인한 인구 감소가 주된 원인으로 지목된다. 여기에 더해, 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 연간 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되는 상황 또한 빈집 문제 해결을 어렵게 하고 있다.
더욱 심각한 것은 단독주택보다도 재건축을 하지 못해 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서 아파트는 구분소유주택으로 분류되며, 재건축을 위해서는 전체 소유주의 80% 동의가 필요하지만, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 합의 어려움 등으로 인해 현실적으로 동의를 얻기 매우 어려운 실정이다. 결국 재건축에 성공하는 아파트는 위치가 좋고 저층인 경우에 한정되며, 그렇지 못한 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 예비군이 되고 있다. 나아가 이러한 노후화된 아파트는 지역 지가 하락에도 악영향을 미치는 것으로 나타났다. 20~25년 된 아파트가 1% 증가할 때 해당 지역의 지가가 약 4% 하락한다는 연구 결과도 있다. 일본의 한 아파트 소유주는 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 매매가 어렵다고 토로하며, 재건축 가능성에 대해서는 ‘가능성 제로’라고 답했다. 대부분의 소유주가 고령인 데다 재건축 기금 적립도 이루어지지 않았기 때문이다.
우리나라의 상황은 일본보다 더욱 빠르게 심각한 단계로 나아가고 있다는 점에서 주목해야 한다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 총 주택 수의 7.9%에 해당하며, 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상인 것으로 나타났다. 농어촌 지역뿐 아니라 도심에서도 신도시 개발 등으로 인한 원도심 공동화 현상으로 빈집이 늘어나고 있다.
더욱이 우리나라의 아파트 집중도는 일본과 비교할 수 없을 정도로 높다. 일본 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비율은 약 10%에 불과한 반면, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트이며, 이 비율은 앞으로도 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이들 아파트의 처리 문제는 엄청난 사회적 부담으로 작용할 가능성이 크다.
결론적으로, 한국 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70~80%에 달하는 상황에서, 빈집과 아파트 슬럼화 문제는 노후 빈곤으로 직결될 수 있는 매우 현실적인 위협이다. 정책 당국은 일본의 사례를 심층적으로 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하며, 개인 차원에서도 부동산에 편중된 자산 구조조정을 서둘러야 할 때이다.
강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장은 대우증권 도쿄사무소장 시절 일본의 고령화 문제를 직접 경험하며 노후 문제에 대한 깊은 관심을 갖게 되었고, 이를 바탕으로 품격 있는 노후 설계를 위한 다양한 방법론을 연구하고 제시해왔다.