저출산·고령화 심화와 더불어 부동산에 대한 과도한 의존은 한국 경제의 잠재적 위험 요인으로 부상하고 있다. 이미 초고령사회로 진입한 일본에서 나타나고 있는 빈집 증가와 노후 아파트 단지의 슬럼화 현상은, 한국 사회가 앞으로 직면할 수 있는 미래의 단면을 보여준다. 이는 단순한 주택 문제를 넘어 국가 경제의 지속 가능성과 개인의 노후 빈곤 문제와도 직결되는 중대한 사회적 이슈로 부각되고 있다.
일본은 2018년 기준 848만 채에 달했던 빈집이 2023년에는 900만 채로 늘어났으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 빈집이 될 것이라는 전망이 나올 정도로 심각한 상황이다. 이러한 ‘부동산(負動産)’ 시대의 도래는 단순히 집이 비어있는 것을 넘어, 소유주가 관리비와 세금 부담을 견디지 못해 오히려 돈을 얹어주며 처분해야 하는 지경에 이르렀음을 시사한다. 특히 1970~80년대 신도시 붐의 상징이었던 타마신도시가 이제는 노인들만 거주하거나 빈집이 즐비한 지역으로 변모한 사례는, 대규모 주택 공급이 가져온 장기적인 부작용을 여실히 보여준다.
빈집 증가의 주된 원인은 급격한 인구 감소와 더불어, 건설업계의 신규 주택 건설 관행과 여전히 주택을 단순한 자산을 넘어 ‘내 집 마련’이라는 인식하에 구매하려는 수요가 맞물린 결과로 분석된다. 이는 일본뿐 아니라 한국에서도 유사한 맥락으로 이해될 수 있다. 더 큰 우려는 재건축이 어려운 노후 아파트 단지의 슬럼화 문제이다. 일본에서는 구분소유주택의 재건축을 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡성 등으로 인해 동의율을 확보하는 것이 매우 어렵다. 또한, 이러한 노후화된 아파트는 지역 지가 하락에도 영향을 미쳐, 20~25년 된 아파트가 1% 증가할 때 해당 지역 지가가 4%가량 하락한다는 연구 결과도 이를 뒷받침한다. 1984년 3600만 엔까지 올랐던 도쿄 근교의 한 아파트가 최근 300~400만 엔에도 매매가 어렵다는 현실은, 재건축이 불가능해진 노후 주택의 가치 하락을 극명하게 보여주는 사례라 할 수 있다.
국내 상황은 일본보다 더 빠른 속도로 심각한 문제에 직면하고 있다. 2023년 기준 전국 빈집은 153만 4919채로 총 주택 수의 7.9%에 달하며, 절반 이상의 시군구에서 빈집 비율이 10%를 넘는 것으로 나타났다. 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심의 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 부재로 인한 빈집이 증가하고 있다. 더욱이 한국의 주택 구조는 일본과 달리 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 64.6%에 달할 정도로 압도적으로 높다. 이는 10~20년 후 이들 대규모 아파트 단지의 처리 문제가 더욱 심각한 사회적 과제로 대두될 가능성을 시사한다.
한국 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70~80%에 달하는 상황에서, 일본의 사례는 우리에게 단순한 경고를 넘어선다. 재건축 자금 마련의 어려움과 더불어 향후 주택 가격 하락 시 심각한 노후 빈곤에 직면할 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 부동산에 편중된 가계 자산 구조의 대대적인 조정과 함께, 빈집 및 아파트 슬럼화 문제에 대한 시급하고 근본적인 대책 마련이 절실한 시점이다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표