저출산과 고령화가 급속도로 진행되는 가운데, 한국 가계 자산의 부동산 편중 현상이 심화되면서 노후 대비에 대한 새로운 경고등이 켜졌다. 이미 일본 등 선진국에서 경험했듯, 인구 구조 변화와 경제 불황은 부동산 가격의 장기 하락으로 이어질 수 있으며, 이는 부동산에 과도하게 집중된 자산 구조를 가진 가계에 심각한 불안 요인이 될 수 있다는 분석이다.
최근 발표된 한국은행의 2023년 기준 주요국 가구당 순자산 통계에 따르면, 구매력평가환율로 계산한 우리나라 가구당 순자산은 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본의 52만 2000달러(약 7억 1400만 원)보다 많다. 시장환율 기준 역시 우리나라가 44만 3000달러(약 6억 6000만 원)로 일본의 42만 1000달러(약 5억 7600만 원)를 상회한다. 수십 년 앞서 자본 축적을 시작하고 선진국에 조기 진입한 일본보다 평균 가구 순자산이 높다는 사실은 표면적으로는 한국 가계가 일본 가계보다 부유하다는 의미로 해석될 수 있다.
그러나 이러한 통계 수치는 자산 구성의 이면을 간과하고 있다. 2024년 가계금융복지조사에 따르면, 한국 가계 자산의 무려 75%가 부동산에 집중되어 있으며 금융자산은 25%에 불과한 실정이다. 특히 65세 이상 고령층 가구의 경우, 부동산이 자산의 80~90%를 차지하는 것으로 나타났다. 이는 일본이나 미국의 경우 가계 자산의 60~70%를 금융자산으로 보유하고 부동산 비중은 30~40%에 머무르는 것과 극명한 대조를 이룬다. 바꿔 말하면, 한국 가계는 선진국과는 정반대의 자산 구조를 가지고 있는 셈이다.
이러한 부동산 편중 현상은 한국의 높은 땅값과도 무관하지 않다. 남한의 면적은 일본 열도의 약 4분의 1에 불과하지만, 2023년 기준 한국의 토지 자산 규모는 1경 2093조 원에 달해, 약 1경 1593조 원에서 1경 2941조 원 수준인 일본의 토지 자산 규모와 비슷하거나 오히려 더 크다. 이는 한국의 땅 한 평 가격이 일본의 네 평 가격과 맞먹는다는 계산이 가능할 정도로, 우리나라 땅값이 매우 높게 형성되어 있음을 시사한다.
과거 일본이 1980년대 후반 극심한 부동산 버블을 경험했던 것처럼, 인구 감소, 고령화, 경제 불황은 부동산 가격의 장기 하락이라는 트리거로 작용할 수 있다. 일본의 3대 도시 택지 지가지수는 1991년 피크를 찍은 후 2012년까지 급락하며 부동산 가격 하락이라는 현실을 보여주었다. 이 과정에서 일본 사회는 ‘집 없으면 어때? 빌려 살면 되는 거지’라는 인식이 확산되며 내 집 마련에 대한 집착이 줄어들었다.
한국 사회는 현재 고령화와 도시화가 거의 완료된 시점에 접어들었으며, 저출산, 고령화 속도는 과거 일본보다 훨씬 빠르다. 통계청에 따르면 전국 평균 도시화율은 90%를 넘어 세계 최고 수준이다. 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 수요 역시 조만간 정점을 지날 것으로 예상된다. 이러한 거시적인 사회경제적 변화를 고려할 때, 현재의 부동산 편중 자산 구조는 10~20년 후 노후 생활에 상당한 불안 요인으로 작용할 가능성이 매우 높다.
이에 따라 자산 관리의 기본 원칙을 준수하는 것이 절실하다. 투자에는 항상 리스크가 따르므로, 재산이 특정 자산에 집중되는 것은 위험하다. 강창희 행복100세 자산관리연구회 대표는 “갖고 있는 재산의 대부분이 부동산에 편중되어 있다면 부동산의 비중을 줄이고 금융자산의 비중을 늘려나가야 한다”고 강조하며, “퇴직 무렵에는 선진국 수준에는 미치지 못하더라도 부동산과 금융자산의 비중을 반반 정도로 만드는 것을 목표로 해야 한다”고 조언했다. 특히 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 더욱 신중해야 할 필요가 있으며, 이것이 바로 노후 대비 자산관리의 핵심 원칙임을 명심해야 한다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장
대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 활동 중이다. 대우증권 도쿄사무소장 시절 일본의 고령화 문제를 직접 접하며 노후 문제에 깊은 관심을 갖게 되었고, 품격 있는 노후 설계를 위한 다양한 방안을 연구하고 알리고 있다.