정부가 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 신규 지정하며 주택시장 안정화를 위한 대출 수요 관리 강화에 나섰다. 이번 대책은 급격한 금리 인상 기대감과 더불어 수도권 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려 속에 마련되었다. 이에 따라 16일부터 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출 한도가 축소되고, 1주택자의 전세대출 또한 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다.
이번 대책의 핵심은 대출 수요를 효과적으로 관리하여 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하는 데 있다. 먼저, 수도권 및 규제 지역에서 주택을 구입하기 위한 주택담보대출 한도가 주택 시가에 따라 차등적으로 축소된다. 구체적으로 시가 15억 원 이하 주택은 현행과 동일한 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 한도가 줄어든다. 이는 고가 주택 구입 목적의 대출 수요를 강력하게 관리하기 위한 조치다.
또한, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 수도권 및 규제 지역 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 차주의 이자 상환 부담을 관리하는 데 목적이 있다.
더불어, 1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이 조치는 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적으로 확대될 예정이다.
이와 함께, 지난 6월 27일 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정되었던 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 결정이다.
새롭게 지정된 규제 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주가 규제 지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가 및 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 방안은 16일부터 바로 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진할 계획이다. 다만, 이미 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 현장 점검을 강화하고 금융회사 직원 교육 및 고객 안내에 힘쓸 것을 당부하며, 시장 안착을 위한 적극적인 관리 노력을 기울일 예정이다.