초고령사회 진입을 앞둔 한국 경제가 부동산 편중 가계 자산 구조로 인해 일본의 ‘마이너스 부동산’ 시대를 닮아갈 수 있다는 경고음이 커지고 있다. 가계 자산의 70~80%를 부동산으로 보유한 한국의 상황은 20년 앞서 고령화를 겪고 있는 일본의 사례를 통해 향후 닥쳐올 수 있는 노후 빈곤 문제와 주택 시장 침체에 대한 심각성을 시사한다. 특히, 저출산·고령화에 따른 인구 감소와 함께 신규 주택 공급이 지속되면서 발생하는 빈집 및 슬럼화 문제는 개인 자산뿐만 아니라 사회 전반의 경제적 부담으로 작용할 수 있다는 지적이다.
이러한 거시적 흐름 속에서 한국 사회가 부동산 문제에 대한 근본적인 재검토에 나서야 할 시점임을 강조하는 목소리가 나온다. 2018년 일본 아사히신문 취재반이 ‘負動産時代(부동산시대)’라는 제목으로 출간한 책은 이러한 문제를 심도 깊게 파고든다. 여기서 ‘부동산’은 단순한 자산을 넘어, 소유주가 관리비와 세금 부담 때문에 팔려고 해도 팔리지 않아 오히려 금전적 손실을 떠안게 되는 ‘마이너스 부동산’으로 정의된다. 일본 총무성 통계에 따르면, 2018년 848만 채에 달했던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것으로 예측되고 있다. 이는 농촌이나 지방 도시뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 나타나는 현상으로, 1970~80년대 신도시 붐의 주역이었던 타마신도시가 이제는 노인들만 거주하거나 빈 집이 늘어난 지역으로 변모한 사례가 이를 증명한다.
빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 하지만 구미 선진국과 같은 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 건설되는 상황도 문제점으로 지적된다. 주택 건설업자의 공급 유인과 함께, 아직도 주택을 자산으로 여기는 인식 때문에 내 집 마련에 대한 애착이 지속되고 있기 때문이다. 더욱 심각한 것은 단독주택보다 재건축이 어려운 노후화된 아파트 단지의 슬럼화 문제이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트 재건축을 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속자 간의 복잡한 합의 문제 등으로 인해 사실상 불가능에 가깝다. 재건축 조건으로 유리한 입지와 저층이라는 점이 요구되지만, 이러한 조건이 충족되지 않는 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 예비군이 될 가능성이 높다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 건축된 지 20~25년 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 4% 하락하는 것으로 나타나, 노후 아파트 문제는 주변 부동산 가치에도 부정적인 영향을 미친다.
실제로 도쿄 근교에 거주하는 한 일본인의 사례는 이러한 문제의 심각성을 여실히 보여준다. 1984년 1200만 엔에 매입했던 28평형 아파트가 1991년 부동산 버블 시기 3600만 엔까지 올랐으나, 현재는 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황에 처해 있다. 40년 이상 된 낡은 아파트임에도 재건축 가능성이 ‘제로’라고 답하는 이유는, 소유주 대다수가 고령자이며 재건축 기금 적립이 이루어지지 않았기 때문이다. 20%의 반대만으로도 재건축이 불가능하며, 이에 대한 뚜렷한 대책 없이 ‘살다 떠나면 그만’이라는 인식만이 팽배하다. 지금까지 일본에서 재건축에 성공한 아파트의 80%가 지진으로 붕괴되어 자연스럽게 주민 동의가 이루어진 경우였다는 사실은 이러한 문제의 해결이 얼마나 어려운지를 반증한다.
문제는 이러한 일본의 상황을 ‘먼 미래’로 치부할 수 없다는 점이다. 한국은 일본보다 훨씬 빠른 속도로 심각한 부동산 문제에 직면하고 있다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 상회하며, 도심 지역에서도 신도시 개발 등으로 인한 원도심 공동화 현상과 고령층 사망 후 상속 부재로 인한 빈집 발생이 늘고 있다.
더욱이 한국의 아파트 비중은 일본과 비교할 수 없을 정도로 높다. 2023년 기준, 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트는 1263만 2000채로 64.6%를 차지하며, 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이는 향후 10~20년 후 이러한 아파트들을 처리하는 과정에서 막대한 사회적, 경제적 부담을 야기할 수 있음을 시사한다. 부동산 시장이 붕괴될 경우, 가계 자산의 대부분을 부동산에 의존하는 한국의 현실에서는 노후 빈곤 문제로 직결될 가능성이 매우 높다. 따라서 정책 당국은 일본의 사례를 타산지석으로 삼아 시급한 대응책을 마련하는 동시에, 개인 차원에서도 부동산에 편중된 자산 구조조정을 서둘러야 할 필요성이 절실히 제기된다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리연구회 대표, 전 미래에셋 부회장
대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리연구회 대표로 일하고 있다. 대우증권 도쿄사무소장 시절, 현지의 고령화 문제를 직접 마주하면서 노후문제에 관심을 갖게 되었고 품격 있는 노후를 보낼수 있는 다양한 설계방법을 공부하고 설파하고 있다.