최근 부동산 시장 과열 양상이 지속되면서 정부가 가계부채 관리를 위한 강력한 대책을 내놓고 있다. 이는 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 심리가 확산되는 가운데, 선제적인 대출 수요 관리를 통해 주택 시장의 안정화를 꾀하려는 움직임으로 풀이된다. 이번 대책은 특히 수도권 및 규제 지역을 중심으로 주택담보대출 한도를 축소하고, 전세대출에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 강화하는 내용을 포함하고 있어 금융 시장 전반에 미칠 파장이 주목된다.
정부는 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 추가 지정함에 따라, 16일부터 수도권·규제 지역 내에서 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 적용한다. 구체적으로 시가 15억 원 초과~25억 원 미만 주택의 경우 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택의 경우 2억 원으로 줄어든다. 이는 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 억제하고, 대출을 통한 투기적 거래를 방지하려는 의도로 분석된다. 기존 15억 원 이하 주택의 경우 현행과 동일하게 6억 원의 대출 한도가 유지된다.
더불어, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 실제 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 차주의 과도한 원리금 상환 부담을 사전에 예방하기 위한 조치다. 또한, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민 실수요자들의 피해를 최소화하기 위해 1주택자에게 우선 적용하되, 향후 시장 상황을 보아가며 단계적으로 확대될 예정이다.
이번 대책은 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장 등 생산적 부문으로의 자금 공급을 확대하려는 정부의 의지를 반영한다. 이에 따라 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시기도 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 이용한 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 또한 40%로 낮아지는 등 전반적인 대출 규제가 강화된다. 정부는 이번 조치 시행 전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영하겠다고 밝혔다. 또한, 금융 당국과 관계기관은 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고 주기적인 가계부채 점검회의를 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 방침이다.