저출산, 고령화, 경제 불황이라는 거시적 사회경제적 변화 속에서 한국 가계의 자산 구조가 노후 불안 요인으로 작용할 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 특히 부동산에 과도하게 편중된 자산은 선진국과 비교했을 때 현저히 낮은 금융자산 비중과 맞물려 은퇴 후 삶의 질을 저하시킬 수 있다는 분석이다.
최근 발표된 2023년 기준 주요국 가구당 순자산 통계에 따르면, 구매력평가환율로 계산 시 한국 가구당 순자산은 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본의 52만 2000달러(약 7억 1400만 원)보다 많으며, 시장환율 기준으로도 44만 3000달러(약 6억 6000만 원)로 일본의 42만 1000달러(약 5억 7600만 원)보다 앞선다. 이는 단순 수치상으로는 한국 가계가 일본 가계보다 더 부유하다는 의미로 해석될 수 있다. 그러나 이러한 결과는 한국 가계 자산의 75%가 부동산에 집중되어 있고 금융자산은 25%에 불과한(2024년 가계금융복지조사) 현실을 반영한 결과다. 특히 65세 이상 고령층의 경우 자산의 80~90%가 부동산으로 구성되어 있어 부동산 가격 변동성에 더욱 취약한 구조를 가지고 있다.
이는 일본이나 미국의 경우 가계 자산의 60~70%를 금융자산으로 보유하고 부동산 비중은 30~40%에 그치는 것과 정반대의 현상이다. 이러한 부동산 중심의 자산 구조는 부동산 가격이 상승하는 시기에는 통계상 부유하게 보일 수 있지만, 인구 감소, 고령화, 경제 불황 등으로 인해 부동산 가격이 장기적으로 하락할 경우 심각한 노후 불안으로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있다. 지난 수년간 일본이 경험한 부동산 가격 하락의 사례는 한국에도 시사하는 바가 크다.
한국의 토지 자산 규모는 국토 면적이 약 4배 넓은 일본과 비교했을 때 상당히 높은 수준이다. 2023년 기준 한국의 토지 자산 규모는 1경 2093조 원이었으나, 일본의 토지 자산 규모는 당시 환율로 계산 시 약 1경 1593조 원에서 1경 2941조 원에 달했다. 이는 한국의 땅 한 평 가격이 일본의 네 평 가격과 비슷하거나 더 비쌀 수 있다는 계산으로 이어진다. 1980년대 후반 일본의 극심한 부동산 버블 당시와 유사한 상황이 발생할 수 있다는 경계감이 존재하는 이유다. 당시 일본은 도쿄만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다고 할 정도로 부동산 가격이 폭등했었으나, 이후 인구 감소와 경제 불황으로 인해 1991년 부동산 버블이 꺼지면서 장기적인 하락세를 겪었다. 당시 일본 3대 도시의 택지 지가지수가 1991년 290까지 치솟았다가 2012년에는 102까지 떨어진 것이 이를 방증한다.
이러한 부동산 가격의 급등과 하락을 경험한 일본에서는 ‘집 없으면 어때? 빌려 살면 되는 거지’라는 인식이 자리 잡으며 내 집 마련에 대한 집착이 크게 완화되었다. 수억 원의 금융자산이 있어도 집을 사기보다는 빌려 살면서 그 자금을 다른 곳에 활용하는 냉정한 판단이 이루어지고 있다. 반면 한국에서는 아직도 많은 사람들이 자산이 적더라도 무조건 집을 사야 한다는 인식이 강하다. 이는 농경문화의 영향으로 내 집, 내 땅에 대한 소유 욕구가 강하고, 신분의 상징으로 여기는 문화적 배경도 작용한 것으로 보인다.
그러나 한국의 경우에도 일본과 마찬가지로 도시화율은 이미 90%를 넘어섰고, 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 수요도 곧 마무리될 것으로 예상된다. 여기에 인구 감소, 고령화, 저성장 경제 기조가 더욱 빠른 속도로 진행되면서 부동산 시장에 대한 장기적인 전망이 불투명해지고 있다. 이러한 복합적인 요인들을 고려할 때, 10~20년 후 노후 대비 관점에서 부동산에 편중된 자산 구조는 노후 생활에 심각한 불안 요인으로 작용할 가능성이 매우 크다고 보아야 한다.
따라서 노후 대비 자산관리의 핵심 원칙은 재산을 한 곳에 집중하지 않고 분산하는 것이다. 부동산에 자산이 과도하게 편중되어 있다면 점진적으로 부동산 비중을 줄이고 금융자산의 비중을 늘려나가야 한다. 퇴직 무렵에는 선진국 수준에 미치지 못하더라도 부동산과 금융자산의 비중을 최소한 반반으로 맞추는 노력이 필요하다. 또한, 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 더욱 신중해야 할 부분이다. 이것이야말로 다가올 노후를 위한 가장 기본적인 자산관리의 원칙이다.