최근 발표된 주요국의 가구당 순자산 통계는 한국 가계가 일본보다 평균적으로 더 많은 자산을 보유하고 있음을 시사한다. 2023년 한국은행 발표에 따르면, 구매력평가환율 기준 한국 가구당 순자산은 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본의 52만 2000달러(약 7억 1400만 원)를 상회했다. 시장환율 기준에서도 한국은 44만 3000달러(약 6억 6000만 원)로 일본의 42만 1000달러(약 5억 7600만 원)보다 많았다. 이는 일본이 수십 년 앞서 자본 축적을 시작하고 선진국에 진입했음에도 불구하고 한국 가계의 자산 규모가 더 크다는 점에서 주목할 만하다.
그러나 이러한 양적 성과 이면에는 자산 구성의 심각한 불균형이라는 구조적 문제가 숨어 있다. 2024년 가계금융복지조사에 따르면, 한국 가계 자산의 무려 75%가 부동산에 집중되어 있으며, 금융자산은 25%에 불과한 것으로 나타났다. 특히 65세 이상 고령 세대의 경우, 자산의 80~90%가 부동산일 정도로 그 편중 현상이 더욱 심각하다. 이는 수십 년 앞선 선진국인 일본이나 미국 가계의 자산 구조와는 정반대되는 모습이다. 일본과 미국의 경우, 가계 자산의 60~70%를 금융자산으로 보유하고 있으며 부동산 비중은 30~40%에 그친다. 즉, 한국 가계의 높은 평균 순자산은 높은 부동산 가격에 기인한 측면이 크다고 볼 수 있다.
이러한 부동산 중심의 자산 구조는 인구 감소와 고령화, 경제 불황과 같은 거시적인 사회경제적 변화 앞에서 ‘노후 불안’이라는 심각한 위험 요인으로 작용할 수 있다. 과거 일본이 경험했듯이, 부동산 가격의 장기 하락 현상이 한국에 도래할 경우, 자산의 상당 부분을 부동산에 묶어둔 가계는 심각한 타격을 받을 수밖에 없다. 현재 한국의 토지 자산 규모는 국토 면적이 약 4배 넓은 일본과 비교했을 때, 땅 한 평의 가치가 일본의 네 평 가격에 달할 정도로 부동산 가격이 고평가되어 있다는 분석도 나온다. 1980년대 후반 극심한 부동산 버블을 경험했던 일본의 사례는 시사하는 바가 크다. 당시 일본은 도쿄만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다는 말이 나올 정도로 부동산 가격이 폭등했으나, 이후 인구 감소, 고령화, 경제 불황을 겪으며 택지 지가지수가 폭락하는 과정을 경험했다.
일본인들의 내 집 마련에 대한 인식 변화는 이러한 맥락에서 이해할 수 있다. 과거 내 집 마련에 대한 집착이 강했던 일본인들은 이제 ‘집 없어도 괜찮다, 빌려 살면 된다’는 인식이 확산되고 있다. 수억 원의 금융자산이 있다면, 이를 활용해 주택을 매입하기보다는 다른 곳에 투자하거나 빌려 사는 방식을 더 합리적으로 판단하는 것이다. 반면, 한국에서는 여전히 ‘내 집 마련’에 대한 강한 열망과 함께, 적은 자본으로도 과도한 부채를 통해 주택을 구입해야 한다는 인식이 지배적이다. 이러한 현상은 농경문화를 바탕으로 한 정착 생활과 신분의 상징으로서 부동산을 중시하는 문화적 배경도 작용하지만, 도시화 과정과 베이비붐 세대의 주택 수요 증가로 인해 장기적인 부동산 가격 상승을 견인했던 과거의 동력이 약화되면서 점차 변화할 가능성이 높다.
특히 한국은 일본보다 훨씬 빠른 속도로 저출산, 고령화가 진행되고 있으며, 도시화율 또한 세계 최고 수준에 도달했다. 이러한 구조적 변화는 향후 10~20년 후 한국의 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. 현재 단기적인 부동산 시장 전망은 어렵지만, 노후 대비 자산 관리의 관점에서 볼 때 부동산에 지나치게 편중된 자산 구조는 명백한 위험 신호이다.
결론적으로, 강창희 행복100세 자산관리연구회 대표는 ‘노후 대비 자산 관리의 원칙’ 준수를 강조한다. 투자에는 항상 리스크가 따르므로 자산이 특정 자산에 집중되는 것을 피해야 한다. 현재와 같이 부동산 비중이 과도하다면, 점진적으로 부동산 비중을 줄이고 금융자산 비중을 늘려 퇴직 무렵에는 부동산과 금융자산이 절반씩 균형을 이루도록 하는 것이 중요하다. 더불어 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 신중해야 하며, 이러한 자산 관리 원칙을 지키는 것이 안정적인 노후 생활을 위한 필수 조건이라고 지적한다.