최근 주택 시장의 과열 양상이 지속되는 가운데, 정부가 주택 시장 안정화를 위한 고강도 금융 규제 카드를 꺼내 들었다. 이는 단순히 개별 사건을 넘어, 국내 금융 시장 전반에 걸쳐 가계부채 증가를 억제하고 투기 수요를 효과적으로 관리하겠다는 거시적인 정책 기조의 일환으로 해석된다. 특히, 1주택자의 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하고 스트레스 금리 상한을 높이는 등 금융기관의 대출 심사 기준이 한층 강화되면서, 앞으로 차주들의 자금 조달 능력은 더욱 깐깐하게 평가받게 될 전망이다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소하는 데 있다. 구체적으로 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 각각 제한된다. 이는 고가 주택 구매를 위한 과도한 대출 수요를 원천적으로 차단하려는 의도로 풀이된다. 또한, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도의 경우, 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 대출 한도가 확대될 수 있는 여지를 일정 부분 상쇄하여, 차주의 이자 상환 부담 능력에 대한 더욱 엄격한 평가를 가능하게 할 것으로 보인다.
더불어, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 그동안 간주되었던 주택 보유자에게 지급되는 전세대출의 상환 부담까지 실질적으로 평가하겠다는 방침으로, 전세대출을 통한 간접적인 주택 투자 수요를 억제하는 효과를 가져올 것으로 기대된다. 금융위원회는 이번 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 고려해 1주택자에게 우선 적용하되, 향후 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 또한 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨 1월부터 조기 시행됨에 따라, 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하는 생산적 금융으로의 전환이 가속화될 전망이다.
이번 정부의 금융 규제 강화는 단순히 대출 문턱을 높이는 것을 넘어, 금융 시장의 건전성을 확보하고 주택 시장의 급격한 변동성을 억제하려는 의지가 확고함을 보여준다. 특히, 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정함으로써, 강화된 대출 규제와 더불어 거래 자체를 제한하는 조치까지 시행된다. 주택담보대출 LTV 비율은 70%에서 40%로 낮아지며, 토지거래허가구역 내에서는 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율 역시 40%로 제한된다. 이러한 포괄적인 규제는 투기 수요를 효과적으로 차단하고 실수요자 중심의 시장 질서를 확립하는 데 기여할 것으로 평가된다. 정부는 다만, 기존 계약자 및 대출 신청 완료자에 대한 경과 규정을 마련하여 실수요자의 피해를 최소화하는 한편, 금융회사들의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고 주기적인 점검 회의를 통해 정책 효과를 극대화해 나갈 방침이다. 이는 향후 국내 주택 시장 및 금융 시장의 안정적인 흐름을 만드는 데 중요한 분기점이 될 것으로 보인다.