최근 수도권 부동산 시장의 과열 양상이 지속되면서 정부가 가계부채 관리 강화와 부동산 시장 안정을 위한 다각적인 정책 전환을 추진하고 있다. 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정함에 따라, 16일부터 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 축소되고 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리 기준이 상향 조정된다. 이는 과거 낮은 금리 환경 속에서 자산 가치 상승에 대한 기대 심리가 부동산 시장으로 과도하게 쏠리는 현상을 제어하고, 잠재적 위험 요소를 관리하려는 정부의 의지를 보여준다.
이번 조치의 핵심은 대출 수요를 더욱 정교하게 관리함으로써 고가 주택 구매 수요를 억제하는 데 있다. 수도권 및 규제지역에서는 주택 시가에 따라 주담대 한도가 차등 적용된다. 시가 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택의 경우 주담대 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 각각 제한된다. 기존에는 15억 원 이하 주택에 대해 6억 원의 한도가 유지된다. 이는 곧 고가 주택 구매 시 자기 자본의 비중을 더욱 높여야 함을 의미하며, 대출을 통한 레버리지 효과를 기대했던 수요에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
또한, 향후 금리 인상 가능성에 대비하고 대출 한도 확대 효과를 상쇄하기 위해 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 차주별 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산해 DSR을 산정하는 방식에서, 수도권 및 규제지역 주담대에 한해 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 금리 인하 시 대출 한도가 확대되는 것을 일정 부분 방지하여 차주의 상환 능력을 보다 보수적으로 관리하겠다는 취지다. 더불어 1주택자의 경우에도 수도권 및 규제지역 내 전세대출 이자 상환분이 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자 보호를 위해 1주택자 전세대출에 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 보며 단계적 확대 방안을 검토할 예정이다.
이와 더불어, 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본 시장으로의 자금 공급을 확대하기 위한 생산적 금융 추진에도 속도가 붙는다. 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 예정된 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 금융회사의 주담대 취급에 대한 건전성 규제를 강화하여 부동산 시장으로의 과도한 자금 유입을 억제하고, 기업 투자 등 생산적인 부문으로 자금 흐름을 유도하려는 목적이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 40%로 하향 조정된다. 정부는 이러한 정책들의 원활한 시행과 시장 안착을 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 신속히 추진할 계획이다. 다만, 계약 체결이나 대출 신청이 완료된 차주 등 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 방지하기 위한 경과 규정도 마련될 예정이다. 금융위와 관계기관은 현장 점검 및 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 정책의 효과를 면밀히 모니터링하고, 금융 현장에서의 혼선과 불편을 최소화하기 위한 직원 교육 및 고객 안내에도 만전을 기할 것을 당부하며, 이번 대책이 부동산 시장 안정화에 기여할 것으로 기대하고 있다.