저출산·고령화로 인한 인구 감소와 주택 공급 과잉이 맞물리면서 일본에서 심화되는 빈집 및 노후 아파트 슬럼화 현상이 한국 사회에 심각한 경고등을 켜고 있다. 우리나라 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 일본보다 훨씬 높은 70~80%에 달하는 만큼, 부동산에 편중된 자산 구조의 구조조정이 시급하다는 목소리가 커지고 있다. 이러한 거시적 흐름 속에서 일본의 사례는 단순한 부동산 문제를 넘어 우리 사회의 미래를 비추는 거울이 되고 있다.
일본 아사히신문 취재반이 2018년 발표한 ‘負動産時代(부동산시대)’라는 책은 이러한 문제를 직시하게 한다. ‘마이너스 부동산’이라는 용어는 소유주가 관리비와 세금 부담 때문에 팔려고 내놓아도 팔리지 않아 오히려 돈을 얹어줘야 하는 상황을 나타낸다. 일본 총무성 통계에 따르면 2018년 848만 채였던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측까지 나오고 있다. 이는 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권 신도시에서도 나타나는 현상으로, 1970~80년대에 활기를 띠었던 타마신도시가 현재는 노인들만 남거나 빈집이 늘어난 슬럼화된 지역으로 변모했다.
빈집 증가의 주요 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 구미 선진국과 같은 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되는 것도 문제로 지적된다. 주택 건설업자의 신규 주택 건설 경향과 함께, 주택을 자산으로 인식하는 일반 대중의 인식 또한 이러한 현상을 심화시킨다.
단독주택 문제보다 더욱 심각한 것은 재건축을 하지 못해 슬럼화되는 노후 아파트 단지 문제이다. 일본에서 아파트는 구분소유주택으로 불리며, 재건축을 위해서는 주민 80%의 동의가 필요하다. 하지만 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 이해관계, 재건축 경제성 확보의 어려움 등으로 인해 동의율을 충족시키기 어렵다. 특히 재건축이 성공하려면 위치가 좋거나 저층이어야 한다는 조건이 붙는데, 고층 아파트의 경우 재건축이 더욱 난항을 겪는다. 재건축되지 못한 아파트들은 슬럼화되면서 주변 지역의 지가 하락에도 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가를 4%가량 하락시키는 것으로 나타났다. 도쿄 근교의 한 40년 넘은 아파트 사례에서는 1991년 최고 3600만 엔까지 올랐던 가격이 최근에는 300~400만 엔에도 팔릴지 장담하기 어려운 상황이며, 주민 대다수가 고령자이고 재건축 기금 적립이 되지 않아 재건축 가능성은 ‘제로’에 가깝다고 한다.
이러한 일본의 상황은 우리에게 남의 일이 아니다. 우리나라의 빈집 문제는 이미 심각한 수준이다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상이다. 신도시 개발로 인한 원도심 공동화, 고령층 인구 사망 후 상속 문제 등이 도심 지역에서도 빈집 발생의 원인이 되고 있다.
더욱 우려스러운 것은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본 전체 주택 중 아파트 비율은 약 10%에 불과하지만, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트로, 거의 대부분이 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 비율은 향후에도 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이들 아파트의 처리 문제가 우리 사회에 큰 부담으로 작용할 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.
정책 당국은 일본의 사례를 깊이 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 가계 자산의 부동산 편중 현상을 해소하기 위한 구조조정이 필요하다. 재건축 자금 마련의 어려움과 주택 가격 하락 시 발생할 수 있는 노후 빈곤 문제를 예방하기 위해서라도 부동산 쏠림 현상을 완화하고 다양한 자산 포트폴리오를 구축하는 지혜가 요구되는 시점이다.