대한민국 가계 자산의 70~80%가 부동산에 집중된 구조는 향후 초고령화 사회 진입과 맞물려 심각한 사회경제적 문제로 비화할 수 있다는 경고가 나오고 있다. 우리보다 20년 앞서 고령화 사회를 경험하고 있는 일본의 사례는 이러한 우려를 현실로 만들고 있다. 일본에서는 이미 ‘마이너스 부동산(負動産)’이라는 용어가 등장할 정도로 팔리지 않는 빈집과 재건축이 어려운 노후 아파트 단지의 슬럼화가 사회 문제로 대두되고 있다. 이러한 일본의 경험은 한국 사회에도 머지않아 닥칠 미래를 보여주는 시그널로 작용하고 있다.
일본의 빈집 문제는 2018년 848만 채에서 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 전망이 나오고 있다. 특히 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집이 확산되는 현상은 인구 감소라는 근본적인 문제와 함께, 신규 주택 공급이 끊이지 않는 구조적 요인이 복합적으로 작용한 결과이다. 주택 소유주들이 관리비, 세금 등 부담 때문에 집을 팔려고 해도 팔리지 않아 오히려 돈을 얹어줘야 하는 상황까지 발생하고 있는 것이다.
단독주택보다 더 심각한 문제는 재건축이 이루어지지 않아 슬럼화되는 노후 아파트 단지이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트를 재건축하기 위해 주민 80%의 동의를 얻어야 하지만, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 동의율 확보가 매우 어렵다. 재건축이 가능한 경우는 좋은 위치에 저층으로 지어진 아파트에 한정되는 경향이 뚜렷하며, 재건축에 실패한 아파트 단지는 결국 슬럼화되어 지역 지가 하락에도 영향을 미친다. 일본의 한 친구는 1984년 1200만 엔에 매입한 도쿄 근교의 28평형 아파트가 최근 300~400만 엔에도 팔리지 않을 수 있다고 토로했으며, 40년이 넘은 아파트의 재건축 가능성은 ‘제로’라고 답했다. 이는 재건축 기금 미적립과 소유주들의 무관심이 복합적으로 작용한 결과이며, 일본 아파트 재건축 문제의 현실을 단적으로 보여준다.
국내 상황 역시 일본보다 더 빠르게 심각한 문제로 치닫고 있다. 2023년 기준 전국 빈집은 153만 4919채로 전년 대비 8만 가구 증가했으며, 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 특히 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘어서고 있다. 이는 단순히 농촌 지역만의 문제가 아니라, 신도시 개발로 인한 원도심의 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 문제 등이 복합적으로 작용하며 도심에도 빈집이 늘고 있음을 시사한다.
더욱 우려스러운 점은 아파트 중심의 주택 구조이다. 일본의 경우 철근·콘크리트 아파트의 비율이 전체 주택 수의 약 10%에 불과하지만, 한국은 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 1263만 2000채로 64.6%를 차지한다. 이는 거의 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이며, 앞으로도 이러한 비율은 더욱 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이러한 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 문제로 인해 심각한 사회경제적 고통을 겪을 수 있다는 전망이다.
따라서 정책 당국은 일본의 선례를 심각하게 참고하여 시급한 대응책 마련에 나서야 한다. 개인 차원에서도 부동산에 편중된 가계 자산 구조조정을 서둘러야 한다. 빈집이나 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 이어질 수 있다는 점을 간과해서는 안 되며, 부동산 자산의 다변화를 통해 미래의 경제적 위험에 대비해야 할 시점이다.
