부동산 쏠림 현상, 일본식 노후 불안 확산 경고

인구 감소와 고령화, 경제 불황 등 거시적인 사회경제적 변화가 가속화되면서 자산 포트폴리오의 균형 잡힌 재편이 노후 대비의 핵심 과제로 부상하고 있다. 특히 부동산 자산에 대한 과도한 쏠림 현상은 한국 가계의 재정 건전성을 위협하며, 과거 일본이 경험했던 부동산 가격 장기 하락 시나리오에 대한 우려를 증폭시키고 있다. 이러한 상황 속에서 노후 대비 자산관리의 원칙을 준수하는 것이 더욱 중요해지고 있다.

최근 발표된 한국은행의 2023년 기준 주요국 가구당 순자산 통계에 따르면, 구매력평가환율 기준 한국 가구당 순자산은 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본의 52만 2000달러(약 7억 1400만 원)보다 높은 것으로 나타났다. 시장환율 기준으로는 각각 44만 3000달러(약 6억 6000만원)와 42만 1000달러(약 5억 7600만원)로 한국이 일본을 앞섰다. 이는 자본 축적 시기가 앞서고 먼저 선진국에 진입한 일본에 비해 한국 가계가 경제적으로 더 풍족하다는 해석을 가능하게 한다.

그러나 이러한 통계 수치 이면에는 심각한 자산 구조의 불균형이 존재한다. 2024년 가계금융복지조사에 따르면, 한국 가계 자산의 75%는 부동산이 차지하고 있으며 금융자산은 25%에 불과하다. 특히 65세 이상 고령층 가구의 경우, 부동산 비중이 80~90%에 달하는 것으로 나타났다. 이는 일본이나 미국의 가계 자산에서 금융자산이 60~70%를 차지하고 부동산 비중은 30~40%에 그치는 것과 극명한 대조를 이룬다. 한국 가계 자산 구조는 선진국과 정반대의 형태를 띠고 있는 것이다.

이러한 부동산 편중 자산 구조는 부동산 가격 상승 시기에는 통계상 부유해 보이는 결과를 낳지만, 장기적인 부동산 가격 하락 시에는 노후 생활의 심각한 불안 요인으로 작용할 수 있다. 한국의 토지 자산 규모는 남한 넓이의 약 4배에 달하는 일본의 토지 자산 규모와 비슷하거나 더 큰 수준으로, 이는 단위 면적당 부동산 가격이 일본보다 훨씬 높다는 것을 시사한다. 1980년대 후반 일본의 극심한 부동산 버블 시기, 도쿄만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다는 말이 회자될 정도였던 일본의 상황과 비교했을 때, 한국의 토지 가격은 이미 일본의 고점 시기에도 견줄 만한 수준이라는 분석이 나온다.

실제로 일본은 1982년 100이었던 3대 도시 택지 지가지수가 1991년 290까지 치솟았다가 2012년 102까지 폭락한 경험이 있다. 이후 최근 120대 수준으로 소폭 반등했으나, 이 과정에서 일본인들의 내 집 마련에 대한 인식은 크게 변화했다. ‘집 없으면 어때? 빌려 살면 되는 거지’라는 인식이 보편화되었고, 금융자산 활용 방안을 다각도로 고려하는 합리적인 소비 패턴이 자리 잡았다.

이와 달리 한국에서는 여전히 많은 사람들이 적은 금융자산으로도 무리하게 대출을 받아 집을 사야 한다는 인식이 지배적이다. 과거 일본 역시 1980년대 후반 부동산 버블기에는 내 집 마련에 대한 집착이 강했지만, 도시화 과정과 베이비붐 세대의 주택 수요 증가가 마무리되고 인구 감소, 고령화, 경제 불황이 겹치면서 부동산에 대한 인식이 변화했다.

한국은 이미 90%를 넘어선 도시화율과 곧 마무리될 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 수요, 그리고 과거 일본보다 훨씬 빠른 속도로 진행되는 저출산·고령화라는 복합적인 요인을 안고 있다. 이러한 상황은 10~20년 후 노후 대비 관점에서 부동산에 편중된 자산 구조가 심각한 불안 요인이 될 가능성을 높인다.

물론 단기적인 부동산 시장 전망은 예측하기 어렵지만, 노후 대비 자산관리의 근본적인 원칙은 변하지 않는다. 투자에는 항상 위험이 따르므로 자산을 특정 자산에 집중하는 것은 매우 위험하다. 따라서 부동산에 편중된 자산 비중을 점진적으로 줄이고 금융자산 비중을 늘려, 은퇴 시점에는 부동산과 금융자산의 비중을 최소한 반반 수준으로 맞추는 것이 중요하다. 또한, 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 반드시 경계해야 할 행동이다. 이는 장기적인 노후 생활의 안정성을 확보하기 위한 필수적인 자산관리 원칙이다.

강창희 행복100세 자산관리연구회 대표는 과거 대우증권 도쿄사무소장으로 근무하며 일본의 고령화 문제를 직접 목격했고, 이를 통해 노후 문제에 대한 깊은 관심을 갖게 되었다. 그는 품격 있는 노후를 위한 다양한 설계 방법들을 연구하고 설파하며, 한국 사회의 자산 불균형 문제와 노후 대비의 중요성을 강조하고 있다.