최근 3년(2023~2025년) 준공된 전국 지식산업센터 153곳의 평균 공실률이 43.5%, 미분양률이 26.9%로 집계됐다. 산업통상자원부가 지난 5월 전국 1553개 센터를 조사한 결과 전체 평균 공실률(16.6%)의 두 배가 넘는 수치다. 정부는 지난 10일 관계부처 합동으로 '지식산업센터 공실 대책 및 제도개선 방안'을 발표하고, 일반공업지역 내 센터를 2027년 말까지 '준주택'인 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 시행령을 개정했다. 또 입주 업종 규제를 제한 업종을 제외하고 모두 허용하는 네거티브 방식으로 전환하고, 리모델링 자금을 호당 7000만원까지 연 3%대 금리로 지원하기로 했다.
하지만 민간 차원의 오피스텔 전환은 현실적 장벽이 크다. 건설업계 관계자들에 따르면 전환 공사비는 평당 300만~500만원 수준으로, 전용면적 30㎡(약 9평) 소형 호실 하나를 개조하는 데만 3000만~4500만원이 든다. 바닥 난방과 상하수도 배관을 새로 깔고 소방 스프링클러 위치를 바꾸는 등 사실상 내부 전체를 다시 짓는 공사가 필요하다. 특히 주거용 공간은 하수량이 많아 건물 주배관을 더 굵은 관으로 교체하고 지하에 집수정을 별도로 설치해야 해, 개별 호실 단위 전환은 사실상 불가능하고 최소한 한 층 단위로 개조해야 한다는 게 업계의 공통된 의견이다.
기존 입주 기업들의 반대도 넘어야 할 산이다. 전환을 위해서는 이미 입주한 소유자들로 구성된 관리단의 동의를 받아야 하는데, 생산시설과 주거시설이 섞이면서 발생할 소음 민원을 우려한 기존 입주 기업들이 반대할 수 있다. 산업부 담당자는 "제도적으로는 가능하지만 쉽진 않을 것"이라고 말했다. 한 건설업계 관계자는 "미분양률이 50%를 넘는 건물이 아니라면 사실상 어려울 것"이라고 내다봤다. 부동산 투자개발 전문기업 대표는 "기존 분양가에 공사비까지 더한 투자비를 회수하려면 주변 집값이 비싼 지역이어야 한다"며 "과천이나 강남처럼 입지가 좋은 곳이 아니라면 사업성이 나오기 어렵다"고 말했다.
다만 정부는 공실 센터를 공공이 직접 매입해 임대주택으로 활용하는 방안도 함께 추진 중이다. 수도권에서는 한국토지주택공사(LH)의 비주택 리모델링 매입임대주택 사업을 통해 공실 지식산업센터를 청년·신혼부부용 임대주택으로 공급한다는 계획이다. 전문가들은 개인 투자자보다는 공공이나 기업이 문제가 생긴 건물을 통째로 매입해 개조하는 방식이 현실적 대안이라고 입을 모았다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "공공이나 기업이 문제가 생긴 건물을 통째로 매입해 바꾸는 게 맞는 방향"이라고 말했고, 김인만 김인만부동산연구소장도 "아이디어는 괜찮지만, 개인 입장에서는 투자 대비 효과가 크지 않을 것"이라고 내다봤다.
