저출산·고령화 심화 속에서 전 세계적으로 주택 시장의 지속가능성에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 우리나라의 경우, 가계 자산의 70~80%를 부동산에 집중하는 구조적 문제가 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 사회경제적 위기를 초래할 수 있다는 경고가 나온다. 이미 20년 앞서 고령화 사회를 경험한 일본의 사례를 통해 부동산 편중 현상이 야기할 수 있는 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제를 직시하고, 이에 대한 선제적 대응책 마련이 시급하다는 지적이다.
우리나라 가계 자산의 부동산 편중은 심각한 수준이다. 일본이 가계 자산의 30~40%를 부동산으로 보유하는 것과 달리, 우리나라는 70~80%에 달한다. 이는 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 직결될 위험이 크다는 것을 의미한다. 특히, 일본에서 이미 현실화되고 있는 빈집 및 아파트 슬럼화 문제는 우리에게도 곧 닥칠 수 있는 위협이다. 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채에서 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 일본 전체 주택의 31.5%가 빈집이 될 것이라는 예측도 나온다. 이는 단순히 비어있는 집의 문제를 넘어, ‘부동산(不動産)’이 아닌 ‘마이너스 부동산(負動産)’으로 전락하여 소유주에게 관리비, 세금 등의 부담만 안기는 상황을 초래한다.
일본의 빈집 문제는 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 더불어, 신규 주택 공급이 꾸준히 이루어지고 있는 현실이 복합적으로 작용한 결과이다. 또한, 재건축에 대한 주민 동의율 확보의 어려움, 소유주의 고령화, 상속 문제 등도 노후화된 아파트 단지의 슬럼화를 가속화하는 요인으로 작용한다. 일본의 경우, 재건축이 성공하려면 위치가 좋고 저층이어야 한다는 조건이 붙지만, 이마저도 여의치 않은 경우가 많다. 재건축이 불가능해진 아파트들은 주변 지역의 지가 하락에도 영향을 미치며, 결국 빈집의 예비군이 될 수밖에 없다. 한 일본인 거주자의 사례처럼, 40년 넘은 아파트가 재건축 가능성이 ‘제로’에 가깝고, 소유주들은 ‘살다 떠나면 그만’이라는 인식을 갖는 상황은 일본 아파트 재건축 문제의 단면을 보여준다.
한국의 상황은 일본보다 더욱 심각하다. 2023년 전국 빈집은 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 특히 228개 시군구 중 절반 이상이 빈집 비율 10% 이상을 기록하고 있으며, 농촌 지역뿐만 아니라 도심에서도 빈집이 증가하는 추세이다. 더욱 우려스러운 점은 아파트의 높은 비중이다. 우리나라 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트는 1263만 2000채로 64.6%를 차지하며, 이 비율은 앞으로도 계속 높아질 것으로 예상된다. 일본은 전체 주택 중 아파트 비율이 10% 정도인 반면, 한국은 거의 대부분이 10층 이상의 대규모 아파트라는 점에서 10년, 20년 후 이 아파트들의 처리 문제가 심각한 사회 문제가 될 수 있음을 시사한다.
이러한 위협에 대응하기 위해 정책 당국은 일본의 사례를 면밀히 분석하여 시급한 대책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 부동산에 편중된 자산 구조를 조정하고, 노후 대비를 위한 다각적인 재무 설계를 서두를 필요가 있다. 빈집과 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 발생할 수 있는 노후 빈곤의 위험을 줄이기 위해서라도, 지금 바로 부동산 자산의 구조조정에 대한 논의와 실천이 절실한 시점이다.
