주택 시장의 과열 양상이 특정 지역에 국한되지 않고 전국적으로 확산될 가능성이 제기되면서, 정부가 주택담보대출 규제를 강화하는 등 시장 안정화를 위한 조치를 전격 시행한다. 이는 최근 금리 인하 기대감 등 시장 참여자들의 상승 기대 심리가 여전한 가운데, 자금 쏠림 현상을 억제하고 생산적 금융으로의 자금 흐름을 유도하려는 거시적인 금융 정책 기조의 연장선상에 있다. 이러한 움직임은 단순한 개별 규제 발표를 넘어, 보다 근본적인 부동산 시장 연착륙과 금융 시스템 안정을 도모하려는 정부의 의지를 반영한다.
정부는 이번 대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 추가 지정함에 따라, 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소 적용한다. 구체적으로 시가 15억 원 초과~25억 원 미만 주택에 대한 주택담보대출 한도는 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 각각 줄어든다. 이는 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 억제함으로써, 대출을 통한 부동산 시장 과열을 차단하겠다는 명확한 신호다. 현행 15억 원 이하 주택에 대한 6억 원의 대출 한도는 유지된다.
더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시에도 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여, 금리 변동 위험에 대한 차주의 대비를 강화하는 효과를 가져올 것으로 기대된다. 또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액 역시 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자의 부담을 고려하여 1주택자에 우선 적용하며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.
이와 함께, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정되었던 내년 4월에서 앞당겨져 오는 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 신속하게 완화하고, 기업 및 자본 시장 등 생산적인 분야로의 자금 공급을 확대하려는 정책적 의지를 더욱 분명히 보여준다. 신규 규제지역으로 지정된 곳에서는 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한되는 등 대출 규제가 즉시 강화된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 방안은 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진한다는 방침이다. 다만, 이미 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주 등에 대한 경과규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 계획이다. 금융위와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 금융회사의 규제 준수 여부 등을 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 시장 안착을 적극 지원할 예정이다. 또한, 일선 현장에서의 혼선과 불편을 최소화하기 위해 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라고 금융권에 당부했다.
