인구 감소와 고령화, 일본 넘어 한국을 덮치는 '부동산의 역습'

초고령사회를 향해 빠르게 나아가는 한국 사회에서 부동산 자산 편중 현상이 심화되면서 일본의 ‘부동산의 역습’을 답습할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 저출산·고령화로 인한 인구 감소가 이미 빈집 증가와 도시 슬럼화 문제를 야기하고 있으며, 가계 자산의 상당 부분을 부동산에 묶어둔 한국 경제 구조 또한 이러한 위기에 더욱 취약한 상황이다.

우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 집중된 반면, 일본은 30~40% 수준으로 상대적으로 낮은 편이다. 이러한 부동산 쏠림 현상은 노후 빈곤 문제와 직결될 수 있다는 점에서 시급한 자산 구조조정이 필요하다는 지적이다. 우리보다 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본에서 이미 나타나고 있는 빈집과 아파트 슬럼화 현상은 한국 사회가 앞으로 직면할 현실을 예고하고 있다.

일본에서 ‘부동산’을 넘어 ‘마이너스 동산’이라는 신조어가 등장할 정도로 심각한 빈집 문제는 2018년 848만 채에서 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측도 나온다. 이는 단순히 농촌이나 지방 도시만의 문제가 아니라 도쿄 수도권에서도 동일하게 나타나고 있는 현상이다. 1970~80년대 신도시 붐을 이끌었던 타마신도시는 이제 노인들만 거주하거나 빈집이 즐비한 타운으로 변모했다.

이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 구미 선진국의 공동화 방지 대책과는 달리 매년 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되는 현실도 상황을 악화시킨다. 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 자산으로 인식하는 경향이 강하기 때문이다.

더욱 심각한 것은 단독주택보다도 재건축이 지연되며 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서 아파트는 구분소유주택으로 불리며, 재건축을 위해서는 주민 80%의 동의가 필요하다. 하지만 소유주의 고령화, 상속 문제, 재건축의 경제성 부족 등으로 인해 동의율을 확보하기가 극히 어렵다. 특히 위치가 좋지 않거나 이미 고층인 경우 재건축은 더욱 난항을 겪는다. 재건축에 성공하기 위해서는 좋은 위치와 저층이라는 두 가지 조건이 충족되어야 하지만, 현실적으로 이러한 조건을 만족하는 경우가 드물다.

재건축되지 못한 노후 아파트들은 결국 슬럼화되고 빈집의 전조가 된다. 이는 단순히 해당 아파트만의 문제가 아니라 주변 지역의 지가 하락에도 영향을 미친다. 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 지역 지가가 4% 하락한다는 연구 결과도 있다. 일본 도쿄 근교의 한 아파트 소유주는 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 2023년 현재 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황을 토로하며, 재건축 가능성 역시 ‘제로’라고 답했다. 재건축 기금 미적립과 대부분의 소유주가 고령자라는 점이 그 이유이다.

한국의 상황은 일본보다 더욱 심각하다. 2023년 통계청 조사 결과, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택의 7.9%에 달한다. 절반이 넘는 122개 시군구에서 빈집 비율이 10% 이상이며, 도심 지역에서도 젊은 층의 신도시 이주로 인한 원도심 공동화 현상이 빈집 증가의 한 요인이 되고 있다.

더욱 우려스러운 점은 한국의 아파트 중심 주택 구조이다. 일본의 경우 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 전체 주택의 10% 정도에 불과하지만, 한국은 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 64.6%인 1263만 2000채를 차지한다. 이 비율은 앞으로도 상승할 가능성이 높다. 10년, 20년 후 수많은 대규모 아파트 단지를 어떻게 처리할지에 대한 문제는 한국 사회의 심각한 과제가 될 전망이다.

따라서 정책 당국은 일본의 사례를 심도 깊게 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하며, 개인 차원에서도 부동산에 편중된 자산 구조조정을 서둘러 노후 빈곤과 같은 미래의 위협에 대비해야 한다.

강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표는 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며, 대우증권 도쿄사무소장 시절 일본의 고령화 문제를 직접 경험하며 노후 문제에 대한 깊은 관심을 갖게 되었다. 그는 품격 있는 노후 설계를 위한 다양한 방법을 연구하고 전파하고 있다.