저출산·고령화 심화와 함께 부동산 시장의 구조적 변화 가능성이 제기되면서, 자산의 대부분을 부동산에 의존하고 있는 우리나라 가계의 노후 대비에 대한 우려가 커지고 있다. 이미 초고령사회에 진입한 일본에서 나타나는 빈집 증가와 노후 아파트 단지의 슬럼화 현상은 우리 사회가 직면할 미래를 경고하는 사례로 주목받고 있다. 이러한 거시적 흐름 속에서 개인의 자산 포트폴리오 조정과 정책적 대응의 필요성이 시급히 제기된다.

일본의 경우, 2018년 ‘負動産時代(부동산시대)’라는 책이 출간될 정도로 빈집 문제는 심각한 사회 현상이 되었다. 집값 하락과 관리비, 세금 부담으로 인해 오히려 돈을 얹어줘야 팔리는 ‘마이너스 부동산’이 늘어나고 있다는 것이다. 일본 총무성의 통계에 따르면, 2018년 848만 채였던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측도 나온다. 이는 단순히 농촌이나 지방 도시뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 나타나는 현상으로, 1970~80년대 신도시 열풍을 이끌었던 타마신도시 역시 현재는 노인들만 남거나 빈집이 즐비한 지역이 되고 있다.

이러한 빈집 증가의 주요 원인으로는 저출산·고령화로 인한 급격한 인구 감소가 꼽힌다. 여기에 더해, 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 연간 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되는 것도 문제로 지적된다. 주택 건설업자들의 신규 주택 건설 경향과 더불어, 주택을 여전히 주요 자산으로 인식하는 사회적 분위기가 이러한 공급 과잉을 부추기는 측면이 있다.

단독주택의 빈집 문제보다 더 심각한 것은 재건축을 하지 못한 노후 아파트 단지의 슬럼화이다. 일본에서 ‘구분소유주택’이라 불리는 아파트의 재건축은 우리와 마찬가지로 소유주 80% 이상의 동의가 필요하지만, 재건축 경제성, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 이해관계 등으로 인해 동의를 얻기란 매우 어려운 실정이다. 위치가 좋고 저층 아파트여야 재건축 가능성이 높지만, 그렇지 않은 경우 슬럼화되어 빈집의 예비군이 될 수밖에 없다. 이러한 노후 아파트 단지의 증가는 지역 지가에도 부정적인 영향을 미쳐, 건축 후 20~25년이 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 약 4% 하락한다는 연구 결과도 있다. 도쿄 근교의 한 40년 이상 된 아파트는 1984년 1200만 엔에 매입되었으나 1991년 3600만 엔까지 올랐던 것이 최근에는 300~400만 엔에도 매매가 어렵다는 사례는 이러한 현실을 극명하게 보여준다. 재건축 시도를 하더라도 소유주 대다수의 고령화와 재건축 기금 미적립으로 사실상 불가능에 가깝다는 이야기는 일본 아파트 재건축 문제의 단면을 보여준다.

더욱이 우려스러운 점은 우리나라가 일본보다 훨씬 더 빠른 속도로 이러한 상황에 직면하고 있다는 것이다. 통계청의 2023년 인구주택총조사 분석 결과에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 늘어난 153만 4919채로 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 이 중 절반이 넘는 122개 시군구의 빈집 비율이 10% 이상이다. 도심에서도 신도시 개발 등으로 원도심 인구가 감소하면서 상속인이 없는 빈집이 발생하는 사례가 늘고 있다.

특히 한국은 아파트 중심의 주택 구조라는 점에서 일본보다 상황이 더 심각할 수 있다. 2023년 기준 우리나라 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트는 1263만 2000채로 64.6%에 달하며, 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 중심의 구조는 10년, 20년 후 노후 아파트의 처리 문제를 더욱 어렵게 만들 것으로 예상된다.

가계 자산의 70~80%를 부동산으로 보유하고 있는 우리나라의 현실을 고려할 때, 일본의 ‘마이너스 부동산’ 사례는 먼 미래의 일이 아닐 수 있다. 재건축 자금 마련의 어려움과 함께 빈집 및 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락은 곧바로 노후 빈곤 문제로 직결될 가능성이 높다. 따라서 부동산에 편중된 가계 자산 구조조정의 필요성이 더욱 절실하게 요구되는 시점이다. 정책 당국은 일본의 선례를 교훈 삼아 시급한 대응책 마련에 나서야 하며, 개인 차원에서도 자산 포트폴리오 다변화를 통한 노후 대비 계획을 서둘러야 할 것이다.