저출산·고령화로 인한 인구 감소와 함께 부동산 자산 편중 현상이 심화되면서, 한국 경제가 일본의 ‘마이너스 부동산(負動産)’ 시대를 닮아갈 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 이미 한국 가계 자산의 70~80%가 부동산에 집중된 상황에서, 빈집 증가 및 노후 아파트 슬럼화 문제는 미래의 노후 빈곤으로 이어질 수 있다는 지적이다. 이는 개별 자산 문제를 넘어 거시적인 경제 및 사회 구조 변화의 필요성을 시사한다.
앞서 초고령사회에 진입한 일본에서는 이미 부동산 자산이 ‘마이너스 부동산’으로 전락하는 현상이 나타나고 있다. 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채에 달했으나, 2023년에는 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 빈집이 차지할 것이라는 예측도 나온다. 이는 단순히 관리비나 세금 부담 때문에 팔리지 않는 주택이 늘고 있다는 것을 의미한다. 더 큰 문제는 가격 산정이 어려운 빈집들이 계속 증가한다는 점이다. 농촌이나 지방 도시뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집 문제가 심화되고 있으며, 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소가 가장 큰 원인으로 지목된다. 또한, 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되는 것도 빈집 증가를 부추기는 요인으로 분석된다.
특히 재건축이 어려운 노후 아파트 단지의 슬럼화 문제는 더욱 심각한 사회적 부담으로 작용할 수 있다. 일본에서는 구분소유주택의 재건축에 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 합의 어려움 등으로 인해 동의를 얻기란 쉽지 않다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 건축 후 20~25년이 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 이는 노후 아파트 단지가 주변 부동산 가치에도 부정적인 영향을 미침을 보여준다. 한 일본 거주자는 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 팔릴지 장담할 수 없는 상황이라고 밝히기도 했다. 재건축은 불가능에 가깝고, 설령 붕괴되더라도 이를 처리할 주체가 불분명한 경우가 많다는 일본의 현실은 시사하는 바가 크다.
한국 역시 이러한 일본의 상황을 먼 나라 이야기로만 치부할 수 없다. 2023년 현재 전국의 빈집은 153만 4919채로, 전년 대비 8만 가구가 증가했으며 전체 총 주택 수의 7.9%를 차지한다. 빈집 비율이 10% 이상인 시군구도 절반이 넘는다. 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 문제 등으로 빈집이 발생하고 있다. 더 나아가 한국은 일본보다 아파트 비율이 월등히 높다. 2023년 기준 전체 주택 중 아파트는 64.6%에 달하며, 이들 대부분이 10층 이상의 대규모 아파트이다. 10년, 20년 후 이 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 근본적인 고민이 필요한 시점이다.
결론적으로, 한국 가계 자산의 부동산 편중 현상은 앞으로 발생할 수 있는 빈집 및 아파트 슬럼화 문제와 맞물려 심각한 노후 빈곤 문제로 이어질 가능성을 내포하고 있다. 정책 당국은 이미 앞서 경험하고 있는 일본의 사례를 면밀히 분석하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 부동산에 편중된 자산 구조조정을 서둘러 노후 대비에 대한 다각적인 접근이 필요하다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표
대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 활동 중이다. 대우증권 도쿄사무소장 재직 시절 일본의 고령화 문제를 직접 접하며 노후 문제에 깊은 관심을 갖게 되었다.
