초고령화 사회 진입이 가속화되면서 부동산 자산 편중에 따른 빈집 증가와 노후 아파트 슬럼화 문제가 주요 사회적 이슈로 떠오르고 있다. 우리나라는 가계 자산의 70~80%가 부동산에 집중된 구조로, 일본의 사례를 통해 미래 위험에 대한 선제적 대응의 중요성이 강조되고 있다. 일본은 이미 2018년 ‘부동산 시대(負動産時代)’라는 책을 통해 부동산 소유주가 관리비와 세금 부담으로 인해 오히려 돈을 얹어주고서라도 팔려고 해도 팔리지 않는 ‘마이너스 부동산’의 심각성을 경고한 바 있다.
일본 총무성의 통계에 따르면, 2018년 848만 채였던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 노무라종합연구소는 2038년 빈집 비율이 31.5%에 달할 것으로 예측했다. 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 함께, 신축 주택 공급이 지속되는 현상이 복합적으로 작용한 결과이다. 특히, 1970~80년대 신도시 개발로 인기였던 타마신도시와 같은 지역은 이제 노인들만 남거나 빈집이 늘어난 ‘빈집 타운’으로 변모하고 있다.
더욱 심각한 문제는 단독주택뿐만 아니라 재건축에 실패하여 슬럼화되는 노후 아파트 단지이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트 재건축을 위해 소유주 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 이해관계 등으로 인해 동의율 확보가 매우 어려운 실정이다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타나, 노후 아파트가 주변 부동산 가치에도 부정적인 영향을 미치고 있음을 보여준다. 도쿄 근교의 한 40년 이상 된 아파트는 과거 최고가 대비 10% 미만의 가격에도 거래가 어려운 상황이며, 재건축 가능성 역시 ‘제로’에 가깝다고 한다. 이는 재건축 기금 적립 부족과 소유주들의 무관심이 복합적으로 작용한 결과로, 일부 아파트 단지는 지진으로 인해 붕괴되어 저절로 재건축 동의가 이루어진 사례가 있을 정도이다.
현재 우리나라는 일본보다 더 빠른 속도로 이러한 문제에 직면하고 있다. 통계청의 2023년 인구주택총조사 분석 결과, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 총 주택 수의 7.9%에 달하며, 122곳의 시군구에서는 빈집 비율이 10%를 넘었다. 빈집은 농촌 지역뿐 아니라 도심에서도 발생하고 있는데, 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 부재 등이 주요 원인이다.
특히, 우리나라 주택 구성에서 아파트가 차지하는 비율은 2023년 기준 64.6%인 1263만 2000채에 달하며, 이 비율은 앞으로도 높아질 전망이다. 일본의 경우 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 10%에 불과한 반면, 우리나라는 거의 모두 10층 이상의 대규모 아파트라는 점에서 향후 10~20년 후 이들 아파트의 처리 문제가 심각한 사회적 부담으로 작용할 수 있다.
따라서 우리 정부는 일본의 선행 사례를 면밀히 참고하여 빈집 증가 및 아파트 슬럼화에 대한 시급한 대응책을 마련해야 한다. 더불어 개인 차원에서도 부동산에 편중된 가계 자산 구조를 조정하고, 노후 빈곤 대비를 위한 자산 포트폴리오 다각화 노력이 절실한 시점이다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장
대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 일하고 있다. 대우증권 도쿄사무소장 시절, 현지의 고령화 문제를 직접 마주하면서 노후문제에 관심을 갖게 되었고 품격 있는 노후를 보낼 수 있는 다양한 설계 방법을 공부하고 설파하고 있다.
