최근 부동산 시장의 과열 양상이 지속되면서 정부가 주택 시장 안정을 위한 고강도 금융 규제 카드를 꺼내 들었다. 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정함에 따라, 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출 한도가 시가에 따라 대폭 축소되고 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화된다. 이러한 조치는 단기적으로는 과도한 대출 수요를 억제하여 부동산 시장의 연착륙을 유도하려는 정부의 의지를 보여준다.
이번 대책의 핵심은 주택 매매 목적의 주택담보대출 한도를 시가별로 차등 적용한다는 점이다. 기존에는 15억 원 이하 주택의 경우 6억 원 한도가 유지되었으나, 앞으로는 15억 원 초과~25억 원 미만 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 줄어든다. 이는 고가 주택 구매 시 대출을 통한 자금 조달이 더욱 어려워짐을 의미한다. 또한, 1주택자라도 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 이자 상환액이 DSR에 반영된다. 이는 전세대출이 사실상 주택 구매 자금으로 활용되는 것을 방지하고 가계부채 부담을 관리하려는 목적을 담고 있다.
뿐만 아니라, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도의 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 차주별 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄시켜 급격한 대출 증가를 막기 위한 조치다. 이와 함께 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기도 내년 4월에서 1월로 앞당겨, 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 조기에 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 적극 유도하겠다는 방침이다.
새롭게 지정된 규제지역에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV(주택담보대출비율) 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율도 70%에서 40%로 하향 조정된다. 정부는 이러한 강화된 규제들이 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제들도 신속하게 추진할 계획이다.
다만, 이러한 금융 규제 강화가 무주택 서민 등 실수요자들에게 미칠 영향에 대한 면밀한 고려도 요구된다. 정부는 이번 조치 시행 이전에 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대한 경과 규정 마련 등을 통해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화하겠다고 밝혔다. 향후 금융당국과 관계기관, 금융권 간의 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 규제 안착을 관리하고, 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링할 예정이다. 이번 대책의 효과적인 이행과 더불어 실수요자 보호 방안 마련이 성공적인 부동산 시장 안정화의 관건이 될 것으로 보인다.
