저출산·고령화 시대에 접어들면서 일본에서 나타나고 있는 빈집 증가와 아파트 슬럼화 현상은 우리나라에 닥칠 미래를 예고하는 경고등으로 해석된다. 특히 가계 자산의 상당 부분을 부동산에 의존하는 한국의 특성상, 이러한 현상은 노후 빈곤이라는 심각한 사회 문제로 이어질 수 있다는 지적이 나온다. 일본의 경험을 면밀히 분석하고 선제적으로 대응하는 것이 우리 경제의 지속가능성을 확보하는 데 필수적이다.

일본에서는 이미 2018년 ‘負動産時代(부동산시대)’라는 책을 통해 부동산이 자산이 아닌 ‘마이너스 자산’이 될 수 있음을 경고한 바 있다. 집주인이 관리비와 세금을 감당하기 어려워 오히려 돈을 얹어줘야 팔 수 있는, 즉 가격을 산정할 수 없는 빈집이 늘고 있다는 점은 주목할 만하다. 일본 총무성 통계에 따르면, 2018년 848만 채였던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 노무라종합연구소는 2038년 빈집 비율이 31.5%까지 늘어날 것으로 예측한다. 이는 농촌 지역뿐만 아니라 도쿄 수도권과 같은 대도시에서도 나타나는 현상으로, 1970~80년대 신도시 붐의 중심이었던 타마신도시가 이제는 노인들만 남거나 빈집이 널려있는 타운으로 변모한 사례가 이를 증명한다.

빈집 증가의 근본적인 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 선진국에서 볼 수 있는 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되는 현실 또한 문제를 심화시킨다. 주택건설업자의 신규 주택 건설 경향과 함께, 아직도 주택을 절대적 자산으로 여기는 인식 또한 빈집 문제를 키우는 요인으로 작용한다.

단독주택 문제보다 더 심각한 것은 재건축이 지연되어 슬럼화되고 있는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서 ‘구분소유주택’이라 불리는 아파트의 재건축은 소유주 80%의 동의가 필요하지만, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 이해관계 등으로 인해 동의를 얻기가 매우 어렵다. 재건축 성공의 조건으로 좋은 위치와 저층이라는 점이 꼽히지만, 이미 고층이거나 위치가 좋지 않은 경우 재건축은 더욱 난항을 겪는다. 재건축되지 못한 아파트들은 결국 슬럼화되고 빈집으로 전락할 가능성이 높다. 더욱이, 오래된 아파트의 존재는 주변 지역의 지가 하락에도 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 지역 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 도쿄 근교의 한 40년 이상 된 아파트 소유주는 1984년 1200만 엔(약 1억 2000만 원)에 매입했던 집이 최근 300~400만 엔(3000~4000만 원)에도 팔릴지 의문이라며, 재건축 가능성에 대해서는 ‘제로’라고 답했다. 대부분의 고령 소유주들이 재건축을 귀찮아하고 재건축 기금 또한 적립하지 않았기 때문이라는 설명이다. 80%의 동의율을 넘기지 못하면 재건축이 불가능하며, 지진으로 붕괴되어 저절로 재건축이 이루어진 사례가 80%에 달한다는 일본의 현실은 문제의 심각성을 보여준다.

하지만 한국은 일본보다 훨씬 더 빠른 속도로 이러한 심각한 상황에 직면하고 있다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과, 전국의 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택 수의 7.9%에 달했다. 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘어섰다. 빈집은 더 이상 농가주택에 국한되지 않고, 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령층의 사망 후 상속 부재 등으로 도심에서도 발생하고 있다.

더욱 우려스러운 점은 한국의 아파트 비중이다. 일본이 전체 주택 수에서 철근·콘크리트 대규모 아파트가 차지하는 비중이 약 10%인 반면, 한국은 2023년 기준 1954만 6000채의 주택 중 1263만 2000채, 즉 64.6%가 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 비중은 앞으로도 계속 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이 엄청난 수의 아파트를 어떻게 처리할 것인가에 대한 문제는 심각한 사회적 부담으로 작용할 것이다.

현재 한국 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중되어 있다는 점은 이러한 문제를 더욱 증폭시킨다. 빈집이나 아파트 슬럼화로 주택 가격이 하락할 경우, 부동산에 의존하는 노후 대비는 재앙에 가까울 수 있다. 따라서 정부는 일본의 사례를 거울삼아 시급히 대응책을 마련해야 하며, 개인 차원에서도 부동산에 편중된 자산 구조조정을 서둘러야 할 때이다.

◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장

대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 활동하고 있다. 대우증권 도쿄사무소장 시절 일본의 고령화 문제를 직접 경험하며 노후 문제에 깊은 관심을 갖게 되었다.