금리 인하 기대감 속 가계부채 증가세가 이어지는 가운데, 정부가 주택시장 안정을 위한 대출 수요 관리 방안을 발표하며 규제 고삐를 죄고 나섰다. 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 추가 지정함에 따라, 수도권·규제지역 내 주택담보대출 한도가 대폭 축소되고 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리 적용이 강화된다. 이는 가계부채 리스크를 관리하고 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하려는 정부의 의지가 반영된 조치로 해석된다.
이번 대책의 핵심은 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 보다 강력하게 통제하는 데 있다. 수도권·규제지역에서 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택 구입 시 주택담보대출 한도는 4억 원으로, 25억 원 초과 주택의 경우 2억 원으로 줄어든다. 기존에는 15억 원 이하 주택의 경우 6억 원까지 대출이 가능했지만, 이번 조치로 15억~25억 원 주택은 2억 원, 25억 원 초과 주택은 4억 원의 한도 축소 효과를 보게 되는 것이다. 이는 고가 주택 시장에서의 ‘빚투(빚내서 투자)’ 심리를 억제하고, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립하려는 노력으로 풀이된다.
또한, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에는 3%로 상향 적용된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 확대될 수 있는 효과를 일정 부분 상쇄하여, 금리 변동에 따른 가계부채 리스크를 사전에 관리하기 위한 포석이다. 1주택자의 전세대출 역시 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되며, 이는 전세대출의 이자 상환 부담까지 종합적으로 고려하여 대출 관리를 강화하겠다는 의지를 보여준다. 다만, 무주택 서민의 영향을 고려하여 1주택자 전세대출에 우선 적용하되, 향후 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.
이와 더불어, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기가 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 기존 15%에서 20%로 높아지는 위험가중치는 은행의 주택담보대출 취급 시 자기자본 규제 부담을 늘려 대출 억제 효과를 가져올 것으로 예상된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 촉진하려는 정책적 목표와도 맥을 같이 한다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 토지거래허가구역 지정으로 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율 역시 40%로 하향 조정된다. 정부는 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 금융회사 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등 현장의 적극적인 협조를 당부하며, 시장 안착을 위한 면밀한 모니터링과 주기적인 가계부채 점검회의를 이어갈 계획이다.
