정부가 수도권 및 규제지역의 부동산 시장 과열을 차단하기 위해 주택담보대출(주담대) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 관련 규제를 대폭 강화하는 조치를 시행한다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 주담대 한도가 적용된다. 이러한 규제는 16일부터 즉시 시행된다.
이번 대책은 가계부채 증가를 억제하고 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하려는 정부의 강력한 의지를 보여준다. 금융위원회는 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 이행을 위해 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고, 대출 수요 관리 방안을 구체화했다. 참석자들은 가계대출 증가 규모가 상당 부분 안정화되었음에도 불구하고, 수도권 일부 지역의 주택 가격 상승세가 지속되고 있음을 지적했다. 금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전한 상황에서, 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 제기되었고, 이에 따라 선제적인 대출 수요 관리의 필요성에 대한 공감대가 형성되었다.
주요 변경 사항으로는 주택 가격에 따른 주담대 한도 차등 적용 외에도, 차주 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 상향 조정되어, 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다. 또한, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등의 영향을 고려하여 1주택자의 전세대출에 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 보며 단계적 확대 방안을 검토할 예정이다.
더불어, 지난달 발표된 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치(15% → 20%)가 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다. 이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용되며, 주담대 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.
이러한 강력한 규제 강화 조치는 실수요자의 자금 조달에 상당한 부담을 줄 것으로 예상된다. 특히 15억 원을 초과하는 고가 주택 구매 희망자들의 경우 대출 한도가 크게 축소되면서 자금 마련에 어려움을 겪을 수 있다. 또한, 1주택자의 전세대출 이자까지 DSR에 반영되면서 전세에서 월세로의 전환이 가속화될 수 있다는 우려도 제기되고 있다.
일각에서는 1금융권의 대출 문턱이 높아지면서 상대적으로 규제가 덜한 2금융권으로 자금이 이동하는 ‘풍선 효과’를 예상하고 있으나, 새마을금고, 신협 등 주요 2금융권 역시 이미 총량 규제에 묶여 있어 추가 대출 여력이 크지 않은 상황이다. 이로 인해 실수요자들이 ‘대출 난민’으로 전락할 수 있다는 지적이 나온다. 정부는 이번 조치 시행 이전에 계약을 체결한 차주 등에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화하겠다고 밝혔지만, 시장의 불안감은 당분간 지속될 것으로 보인다. 금융당국은 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 계획이다.
