최근 주택 시장 과열 양상이 지속되는 가운데, 정부가 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 추가 지정하며 부동산 관련 대출 수요 관리에 나선다. 이러한 조치는 과거 가계대출 증가 규모는 상당 부분 안정화되었음에도 불구하고, 일부 지역을 중심으로 한 주택 가격 상승세가 계속되며 시장의 기대 심리가 여전한 상황을 반영한 것으로 풀이된다. 정부는 이번 규제 강화를 통해 과도한 대출을 통한 고가 주택 매입 수요를 억제하고, 주택 시장의 안정화를 도모하겠다는 방침이다.
이번 대책의 핵심은 수도권·규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도 축소다. 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 6억 원의 대출 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 대출 한도가 각각 줄어든다. 이는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 보다 강력하게 관리하겠다는 의지를 보여준다. 더불어, 차주 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 수도권·규제지역 주담대에 한해 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정되어, 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다.
또한, 1주택자의 전세대출에도 변화가 생긴다. 이달부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 해당 차주의 DSR에 반영된다. 이는 실수요자 보호와 과도한 전세대출 증가 억제를 동시에 고려한 조치로, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다. 이와 더불어, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기를 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨, 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 조기에 완화하고 생산적 금융을 신속하게 추진한다는 목표다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 강화된 대출 규제도 즉시 적용된다. 해당 규제지역에서는 주담대 LTV(담보인정비율)가 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 축소된다. 정부는 이러한 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 방안들은 16일부터 바로 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진한다는 계획이다. 다만, 계약 체결 등 기존 거래에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 방지하는 데 세심한 주의를 기울일 예정이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 주기적인 가계부채 점검 회의를 개최하여 시장 안착을 적극 관리할 방침이다.
