변화하는 산업 환경 속에서 전통적인 자산의 재해석이 활발하게 이루어지고 있다. 특히 전기차 시대 도래로 기존 내연기관차 중심의 사업 모델에 대한 회의론이 제기되는 가운데, 주유소가 단순한 기름 판매처를 넘어선 ‘개발 자산’이자 ‘매력적인 투자처’로 재조명받고 있다는 분석이 나오고 있다. 이는 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아(Cushman & Wakefield Korea)가 주유소 매각 자문 시장에 적극적으로 진출하며 주목받는 배경이기도 하다.

이지열 쿠시먼앤드웨이크필드 이사는 “주유소는 인프라적으로 보더라도 훌륭한 개발 자산이며, 지방 자산을 포함한 대규모 매각 수요도 커지고 있다”고 강조하며, 이러한 트렌드 속에서 쿠시먼앤드웨이크필드가 대형 부동산 자문사 중 유일하게 주유소 매각 ‘원스톱 솔루션’을 제공하는 기업임을 밝혔다. 과거에는 운영 효율이 떨어지거나 개발 잠재력이 큰 자산을 매각하여 투자 수익을 실현하려는 정유업체 및 리츠(REITs)의 주유소 대량 매각 수요가 2024년부터 본격화되었으며, 이러한 추세는 올해도 이어지고 있다.

대부분의 상업용 부동산 서비스 회사들이 사옥이나 상업용 빌딩 매각에 집중하는 동안, 쿠시먼앤드웨이크필드는 지난해부터 주유소 매각 및 자문 업무를 시작하며 차별화된 행보를 보이고 있다. 전국 각지에 흩어진 수백 개의 주유소를 일일이 확인하고 분석해야 하는 주유소 매각 업무는 사옥, 상업용 빌딩, 데이터센터 등과 달리 상당한 비용과 노력을 요구한다. 그러나 글로벌 경제 불확실성과 전기차 시대를 대비하여 SK에너지, HD현대오일뱅크, GS칼텍스 등 국내 주요 정유사들이 비용 효율화를 꾀하면서 쿠시먼앤드웨이크필드는 이러한 시장의 니즈에 부응하고 나섰다.

이러한 주유소 매각 시장 진출은 이전에는 소규모 부동산 자문사나 지방 공인중개사 몇 곳이 주도하던 시장에 글로벌 부동산 서비스 기업이 본격적으로 뛰어들었다는 점에서 시장의 큰 이목을 끌었다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 주유소 매각 프로젝트를 전담하기 위해 기존 자산운용사 딜과는 성격이 다른 만큼, 전담 팀을 꾸렸다. 기업솔루션팀 직원과 더불어 공인중개사, 건축사, 감정평가사, 변호사 등 다양한 분야의 전문가로 구성된 ‘원스톱 솔루션’ 팀을 구축하여 거래 효율성을 높이고 있다.

정예원 과장은 기업솔루션팀의 핵심적인 역할을 수행하며, 마치 증권사 애널리스트나 자산운용사 매니저가 기업을 탐방하듯 전국에 있는 잠재 주유소 매물을 직접 발로 뛰며 파악하고 있다. 이는 네이버나 카카오 지도 애플리케이션만으로는 파악하기 어려운 실제 주유소 주변 입지와 상권, 개발 잠재력 등을 100% 정확하게 분석하기 위함이다.

쿠시먼앤드웨이크필드 기업솔루션팀은 시장 진입 초기임에도 불구하고, 지난해 약 40여 건의 주유소 딜을 성공적으로 완수하며 SK에너지, HD현대오일뱅크, GS칼텍스를 대상으로 견고한 트랙 레코드를 쌓았다. 특히 설계사무소와의 긴밀한 협업을 통해 자산의 개발 잠재력을 면밀히 분석하고, 이를 바탕으로 투자 설명 자료를 효과적으로 준비함으로써 매각이 쉽지 않았던 자산들도 성공적으로 거래를 성사시켜 다른 자산운용사들로부터 호평을 받았다.

전기차 보급이 확산되는 상황 속에서도 주유소의 수요는 지속될 것으로 전망된다. 이 이사는 지난해 말 기준 한국 자동차 누적 등록 대수 2600만 대 중 2100만 대가 휘발유·경유 차량이었다는 점을 지적하며, 앞으로도 상당 기간 동안 주유소의 필요성이 유지될 것임을 시사했다. 더불어 과거에는 단일 주유소 경영이 일반적이었으나, 최근에는 규모의 경제 실현을 위해 여러 개의 주유소를 함께 경영하려는 고객들이 늘고 있다.

또한, 입지가 좋은 주유소는 단순한 운영 수익뿐만 아니라 향후 높은 개발 잠재력을 보유하고 있어 투자 매력도가 높다고 평가된다. 잠재적 투자자들은 주유 사업 자체를 목적으로 할지, 혹은 개발을 목적으로 할지를 명확히 구분해야 한다. 주유 사업을 고려한다면 차량 동선, 도로망 접근성, 지역 인구 증감 추세를 면밀히 분석해야 하며, 개발을 목적으로 한다면 토지의 법적 상태와 지구단위 계획 등을 철저히 검토하여 향후 개발 가능성을 다각적으로 분석하는 것이 필수적이다.

쿠시먼앤드웨이크필드는 주유소 매각 시장에 뛰어든 것을 계기로 기업 부동산 관련 기업들의 고민을 이해하고 해결하기 위한 본연의 목적에 더욱 충실하고자 한다. 앞으로도 주유소 관련 네트워크를 지속적으로 확장하여 거래 효율성을 높이고, 나아가 기관 투자자들이 포트폴리오의 일환으로 주유소 자산에 접근할 수 있는 시장으로 성장시켜 나갈 계획이다. 이는 ‘전기차 시대’라는 거대한 변화 속에서 전통 산업의 자산들이 어떻게 새로운 가치를 창출할 수 있는지를 보여주는 중요한 사례로 평가될 수 있다.