고령화와 저출산으로 인한 인구 감소는 세계적인 추세이며, 이는 부동산 시장에도 커다란 영향을 미치고 있다. 특히 한국의 경우, 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중되어 있어, 부동산 시장의 변화는 곧바로 가계의 노후 빈곤 문제와 직결될 가능성이 높다. 이러한 상황에서 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본의 사례는 한국 사회에 시사하는 바가 크다. 부동산이 더 이상 자산이 아닌 ‘마이너스 부동산(負動産)’이 되는 현상은 한국에서도 먼 미래의 일이 아닐 수 있다.
일본에서는 이미 2018년 기준 848만 채였던 빈집이 2023년에는 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측이 나오고 있다. 이는 단순히 농촌이나 지방 도시만의 문제가 아니라, 도쿄 수도권의 신도시에서도 빈집이 증가하는 현상으로 나타나고 있다. 이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이지만, 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되는 것 또한 문제로 지적된다. 주택 소유주들이 관리비와 세금 부담으로 집을 팔고 싶어도 팔리지 않아, 오히려 돈을 얹어줘야 하는 상황이 발생하는 것이다.
단독주택뿐만 아니라 재건축을 못한 노후화된 아파트 단지의 슬럼화 문제도 심각하다. 일본의 경우, 구분소유주택인 아파트를 재건축하기 위해서는 주민 80%의 동의가 필요한데, 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 합의 어려움 등으로 인해 동의를 얻기가 매우 어렵다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 4% 하락하는 것으로 나타났다. 재건축에 성공하기 어려운 아파트들은 슬럼화되고 빈집의 예비군이 될 가능성이 높다. 실제로 40년이 넘은 도쿄 근교의 한 아파트는 1991년 최고 3600만 엔까지 올랐던 가격이 최근에는 300~400만 엔에도 팔릴지 미지수인 상황이며, 재건축 가능성은 ‘제로’에 가깝다. 이는 재건축 성공 사례의 80%가 지진으로 붕괴된 아파트였을 정도로 재건축이 어렵다는 일본 아파트 시장의 현실을 보여준다.
우리가 일본의 상황을 단순히 먼 나라의 이야기로 치부할 수 없는 이유는, 한국이 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 상황으로 치닫고 있기 때문이다. 2023년 기준, 한국의 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전국 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 특히 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상인 것으로 나타났다. 또한, 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심 공동화 현상과 고령층 사망 후 상속인이 없어 발생하는 빈집이 늘고 있다.
더욱 심각한 것은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본의 경우 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 약 10%에 불과하지만, 한국은 2023년 기준 전체 주택의 64.6%인 1263만 2000채가 아파트이며, 이는 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 비율은 앞으로도 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이들 아파트를 어떻게 처리할 것인가에 대한 문제는 한국 사회가 직면해야 할 심각한 과제이다.
정책 당국은 일본의 사례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하지만, 개인 차원에서의 대응 또한 매우 중요하다. 부동산에 대한 과도한 의존은 노후 빈곤의 위험을 높인다. 가계 자산의 70~80%를 부동산으로 보유하고 있는 한국의 현실에서, 빈집이나 슬럼화 문제로 주택 가격이 하락할 경우 노후 빈곤은 더욱 심화될 수 있다. 따라서 부동산에 편중된 가계 자산 구조조정은 더 이상 미룰 수 없는 시급한 과제이다.
강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표는 대우증권 도쿄사무소장 시절 현지의 고령화 문제를 직접 경험하며 노후 문제에 대한 관심을 갖게 되었고, 품격 있는 노후를 위한 다양한 설계 방법을 연구하고 있다.
